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ArriendoSubarriendo: reglas y riesgos tanto para el arrendador como para el arrendatario
El subarriendo aparece cada cierto tiempo como una solucion practica para quien necesita irse antes de tiempo o compartir gastos, pero sin las reglas claras puede generar mas problemas que soluciones.
El subarriendo ocurre cuando quien ya arrienda una propiedad decide, a su vez, arrendarla total o parcialmente a otra persona. Puede parecer una solucion sencilla para compartir gastos o para no perder una propiedad al mudarse temporalmente, pero implica responsabilidades que conviene entender antes de avanzar.
Por que la mayoria de los contratos lo prohiben o lo restringen
Desde la perspectiva del propietario original, el subarriendo introduce a una persona con la que no tiene ninguna relacion contractual directa ni posibilidad de evaluar previamente. Por eso, la mayoria de los contratos de arriendo prohiben expresamente el subarriendo o lo condicionan a una autorizacion escrita previa del arrendador.
La responsabilidad sigue siendo del arrendatario original
Incluso si se autoriza el subarriendo, el arrendatario original sigue respondiendo frente al propietario por el cumplimiento del contrato completo, incluyendo el pago de la renta y el buen estado de la propiedad, independiente de lo que ocurra con el subarrendatario. Esto significa que un problema con el subarrendatario se convierte en un problema del arrendatario original frente al propietario.
Pasos recomendados antes de subarrendar
- Revisar el contrato original para confirmar si el subarriendo esta permitido, prohibido o requiere autorizacion
- Solicitar autorizacion por escrito al arrendador si el contrato lo exige
- Formalizar un contrato claro con el subarrendatario que refleje las condiciones acordadas
- Documentar el estado de la propiedad antes de que el subarrendatario tome posesion
- Definir con claridad quien responde ante el propietario en caso de cualquier incumplimiento
Cuando el subarriendo se descubre sin autorizacion
Si el propietario descubre un subarriendo no autorizado, esto puede constituir causal de termino anticipado del contrato original, dependiendo de lo pactado. Es una situacion que conviene evitar, ya que el riesgo de perder el arriendo completo suele ser mayor que el beneficio economico obtenido por subarrendar sin autorizacion.
Alternativas al subarriendo informal
Cuando la necesidad real es compartir gastos con otra persona, muchas veces la mejor solucion es incorporar formalmente a esa persona como coarrendatario en el contrato original, con el conocimiento y acuerdo del arrendador, en lugar de mantener un subarriendo informal que deja a todas las partes en una posicion legal mas debil.
Que hacer si eres el propietario y sospechas un subarriendo no autorizado
Lo recomendable es comunicarse directamente con el arrendatario para aclarar la situacion antes de tomar medidas mas drasticas, dejando constancia por escrito de la conversacion y de cualquier acuerdo o desacuerdo que resulte de ella.
El subarriendo no es necesariamente un problema si se formaliza correctamente desde el inicio con el conocimiento de todas las partes involucradas. Si tu situacion tiene alguna particularidad como esta, una conversacion con un corredor asociado a Marpolis puede ayudarte a definir los pasos correctos antes de avanzar.
Preguntas frecuentes
que es el subarriendo de una propiedad
Es la situacion en la que el arrendatario original arrienda total o parcialmente la propiedad a un tercero, manteniendo su calidad de arrendatario frente al propietario, quien no tiene relacion contractual directa con el subarrendatario.
puedo subarrendar mi propiedad arrendada sin avisar al arrendador
En la mayoria de los contratos el subarriendo esta prohibido o requiere autorizacion expresa por escrito del arrendador, por lo que hacerlo sin esa autorizacion puede constituir un incumplimiento grave del contrato original.
que riesgos tiene subarrendar sin un contrato formal con el subarrendatario
El arrendatario original sigue siendo el unico responsable frente al propietario por cualquier dano o incumplimiento, por lo que no formalizar un acuerdo claro con el subarrendatario deja al arrendatario original expuesto sin ningun respaldo si algo sale mal.
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